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楼市新政难阻房企拿地热情

我要分享经济参考报 2017-04-07 09:52:38 浏览人气:

  近日,住房和城乡建设部与国土资源部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》明确,要合理安排住宅用地供应,强化住宅用地供应“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。
 
  易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,从五分法的角度看,显著增加和增加这两种表述,主要是针对近期市场过热、购房需求过于强劲的城市;持平则是对于近期市场相对稳定,后续预计也波动不大的城市;而对于住宅用地供应适当减少、减少直至暂停的城市而言,则说明这类城市去库存压力依然较大,土地市场以盘活库存资源为主,预计后续在新增供地方面会面临相关政策被“卡”的可能。
 
  《通知》强调,各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。同时,要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。
 
  “此次政策提到的土地供应分类调控目标,是最近土地政策中的首创。”严跃进,通过和各地的去库存周期、房价等指标进行挂钩,a今年一季度,房地产市场调控持续加码。仅3月份以来,已经有超过30个城市陆续出台或升级不同程度的调控政策。在此背景下,一季度住宅市场量价整体回落。不过,房地产企业在土地市场的购买热情并未减退,一季度恒大、碧桂园等十大房企拿地总价高达2246亿元,同比大幅增长83.3%。
 
  房企购地金额同比大增
 
  尽管近期各地楼市调控新政陆续出台,依然难以抵挡房企拿地热情。
 
  3月28日下午,北京土地市场迎来新政后的首场拍卖。经过激烈角逐,天恒以15.8亿元竞得通州台湖地块,首创以17.6亿元、配建12.8万平方米自住房竞得密云地块。
 
  对商办调控政策出台后,3月30日北京土地市场迎来商办用地首拍。当天有3宗商办用地参与竞拍,分别位于朝阳区和大兴区。三宗F3类用地合计规划建筑面积24.1万平方米,合计起价40.4亿。最后成交价格合计为53.5亿。
 
  今年一季度,上海楼市成交量环比下跌30%左右。但房企拿地意愿并未降低,以小昆山地块为例,土地楼板价3万元/平方米,预计保本价超过5万元/平方米。今年3月,上海连续中止5幅地块出让,单个地块竞争房企超过15家。
 
  热点二三线城市也不例外,今年一季度苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让14宗,成交面积63.22万平方米,成交金额178.77亿元。土地出让面积同比增加182.73%,成交金额同比增长1101%。
 
  伴随房地产市场调控的不断深入,房企也在规模化和业绩竞赛中加速奔跑。与此同时,房企对土地储备规模与结构的重视也越来越大。中国指数研究院的统计数据显示,今年一季度,恒大、碧桂园、中海、保利、龙湖等10大房企拿地总额高达2246亿元,同比大幅增加83.3%。
 
  中指院方面认为,2016年,在热点城市楼市量价齐升趋势的带动下,房企取得较好的去化效果。步入2017,企业补仓积极,拿地热情依旧高涨。前三月,土地市场供应处于低位,房企的城市投资趋势高度趋同,促使重点城市土地价格高涨,10家企业土地成交规划面积同比增加39.7%。
 
  从拿地金额来看,碧桂园、恒大位居前两位。两家拿地金额合计在排行榜中占比超30%,规划建筑面积占比近45%。其中,碧桂园无论拿地数量、拿地金额均排名首位,该企业前三月在三四线城市的拿地面积与金额占比分别达72%、45%;恒大、中海、保利的拿地金额也均超过平均金额225亿元,紧随其后;招商蛇口前三月在广州、南京、合肥等城市加大投资力度,楼面均价近2万元/平方米,相对处于高位。
 
  另一方面,地方城市的土地收入也相应大涨。中原地产研究中心统计数据显示,2017年一季度,全国50大热点城市合计出让土地金额为6370.2亿元,同比增长63.8%。武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津等城市卖地超过200亿。房企对热点城市热门地块拼抢依然积极,包括南京、苏州、厦门等2016年的二线城市地价依然处于高位,即使在地方政府设置多重调控约束政策后,部分住宅属性地块依然被多家企业拼抢。
 
  二线城市多为布局重点
 
  从企业布局战略来看,一线、热点二线城市仍为重点。今年1-3月,全国土地成交额前10名的城市累计成交额为2961亿元,同比增加59%。二线重点城市继续占据榜单前列,其中武汉以513.1亿元领衔全国,合肥超过400亿,同比涨幅明显。此外,在规划建筑面积方面,武汉、郑州等热点二线城市土地成交面积排名靠前。
 
  从住宅用地成交总价排行榜来看,热点城市核心地块仍被市场热捧,TOP10地块成交总价较2月环比下降超30%。受热点城市政策调控影响,3月份,TOP10地块成交总价在一季度中处于最低;排名前3的地块成交金额在40亿元-55亿元之间,而2月份排名前3的地块均在90亿元以上。
 
  从各城市群拿地情况来看,房企在长三角城市群拿地金额更高。受区域经济发展及房地产市场成熟度影响,长三角区域成为众多房企投资的热点,直接促进土地市场异常火热,TOP10企业以1052亿元的拿地总价排名第一,环渤海以682亿元紧随其后,珠三角的拿地金额则为578亿元。
 
  一季度各线城市住宅用地成交量均正增长,部分城市成交体量较大。全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米,同比增长13.0%;其中二线城市同比增长19.0%,增幅最大。从一季度住宅用地成交面积TOP20来看,郑州、徐州、武汉成交面积已超过750万平方米,位居前三;另有西安、重庆等城市成交超400万平方米。
 
  高地价暗藏后期风险
 
  从土地价格来看,今年一季度全国300个城市各类用地成交楼面均价2099元/平方米,较去年四季度上涨8.3%,同比上涨49.0%。其中,住宅用地成交楼面均价3412元/平方米,较上一季度微幅上涨0.7%,同比上涨44.1%。
 
  中原地产首席分析师张大伟告诉《经济参考报》记者,由于现在土地市场上很明显拿地成本增加,而一旦房价进入调整周期,房企很可能面临巨大的销售难题。他认为,巨大的成本压力放大了房企风险;而对于溢价率超过100%的高价地来说尤为明显。
 
  张大伟认为,特别是在调控城市内拿地较多的企业,很可能面临市场全面限价、限购的影响。“如果房企拿地金额中有超过70%分布在调控城市中,而这些城市调控政策继续重压,这将给企业销售带来巨大压力。”
 
  值得一提的是,监管层已经对房地产企业的拿地资金开始从严监管,禁止企业用非自有资金拿地。同时,房企的再融资渠道也呈现收紧态势,一季度房企国内发债总规模出现大幅下降,发债的利率也在小幅回升。央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号,多渠道正在收紧房企的“杠杆”。
 
  同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者,伴随着融资渠道的逐步收紧,房企运营风险越来越大。他分析指出,房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,这意味着2017年下半年,房企首次“加杠杆”的资金将到偿还期限。如果企业无力偿还,则面临资金压力。
 
  张宏伟进一步指出,如此一来,对于房企来讲无非两个解决方法:“一是借新还旧,但发债成本已推高,私募收紧,非自有资金已经不能用于拿地环节。毫无疑问,资本市场环境已经收紧,到了下半年,房企通过借新还旧的能力会进一步降低。”
 
  “另一种渠道,就是要加快销售回笼资金,通过销售回款解决资金压力。”他认为,现在看来,在调控政策从严执行的背景下,市场去化速度大幅降低,到了下半年,市场调整的深度也将进一步加大。“届时,房企只有通过‘以价换量’的方式解决销售问题,解决目前的资金兑付压力。”有利于使供地计划更具有合理性。
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